Por mais liberdade, jovens escolhem pagar aluguel em vez de comprar imóvel

• DANTE FERRASOLI

São Paulo

12/05/2018  02h00

O sonho da casa própria, um dos chavões usados para versar sobre os anseios do brasileiro, parece não ser mais tão importante para a geração recém-saída da casa dos pais.

Uma parte desse grupo, mesmo tendo dinheiro suficiente para comprar um imóvel, prefere pagar aluguel.

O que justifica esse comportamento é a vontade de, numa sociedade cada vez mais dinâmica, não ter de ficar preso a um endereço por muitos anos, cenário provável em financiamentos residenciais longos.

É o caso do administrador de redes Denílson Carvalho Coutinho, 29, que, desde que saiu da casa da família, no Grajaú (zona sul de São Paulo), há cinco anos, já está em seu terceiro apartamento alugado.

Ele teria dinheiro para comprar um imóvel, porém prefere gastá-lo com viagens e cursos, mas, sobretudo, valoriza a liberdade de poder se mudar sempre que quiser.

"Eu prefiro ter mobilidade. Moro em um lugar e, quando se encerra o contrato de aluguel, posso ir para outro se precisar, se não tiver gostado muito do bairro. Não fico atrelado a um local só", diz.

	Patrícia Stavis/Folhapress
	Denílson Carvalho Coutinho, 29 em seu apartamento, na zona sul de SP

As mudanças de Coutinho se deram por causa de trocas de emprego. Quando trabalhava na região da avenida Paulista (centro da capital), vivia por lá. Hoje, seu emprego é no Morumbi (zona oeste) e, por isso, se mudou para a Granja Julieta, bairro mais próximo, na zona sul.

"Não estou sempre no mesmo trabalho e, alugando, posso sempre escolher viver perto do emprego", afirma. Segundo Coutinho, ele só pensa em comprar um imóvel quando formar uma família.

Para Laura Kroeff, vice-presidente da Box 1824, agência que pesquisa de tendências e consumo, especialmente da população jovem, os millenials (geração nascida entre 1980 e 1994) valorizam mais o fácil acesso aos bens do que a sua posse.

"Há uma preferência pelo uso ocasional das coisas, seja alugando apartamento, carro ou até roupas", diz.

De acordo com ela, isso está atrelado à percepção de liberdade e a uma nova lógica da sociedade, mais interligada, em rede, de forma que tudo pode ser compartilhado com mais facilidade.

É o que diz também André Penha, fundador da imobiliária digital Quinto Andar.

"Para gerações anteriores, que moram no mesmo lugar por 40 anos, fazia todo o sentido ter um imóvel. Hoje em dia há mais necessidade de mobilidade. Você passa a ganhar mais e vai para um lugar mais sofisticado, depois perde o emprego e precisa ir para um mais compacto. Também muda-se muito mais de cidade", afirma ele, que mora de aluguel.

Foi exatamente uma mudança de cidade um dos motivos que levaram a gerente de suprimentos Thais Proença Bessa Dias, 34, a não querer comprar um apartamento quando veio do Rio para São Paulo, há cerca de um ano.

"Eu não queria fazer nenhum investimento desse tamanho sem conhecer bem a região", conta.

Ela preferiu pôr suas economias no mercado financeiro e também cita a maior facilidade de trocar de endereço como principal motivo por optar pelo aluguel.

"Vale a pena [alugar e não comprar] porque a liquidez de um imóvel próprio é muito baixa. Não há flexibilidade se eu precisar me mudar", diz.

	Patrícia Stavis/Folhapress
	Thais Proença Bessa Dias, 34, na sua casa no Brooklin, em São Paulo

Thais vive num apartamento no Brooklin (zona sul de São Paulo), perto do trabalho, para onde vai a pé. Até por isso, também não tem carro. Por ora, não pretende comprar nenhum dos dois bens.

"Invisto meu dinheiro, faço minhas viagens, mas não tenho propriedades. Isso vale mais para gerações anteriores", afirma.

Preços de imóveis estão estagnados, mas devem voltar a subir

Num cenário de incipiente recuperação econômica, quem tem dinheiro para investir deveria priorizar a compra de um imóvel.

A opinião é de Flávio Prando, vice-presidente de intermediação imobiliária e marketing do Secovi-SP.

Para ele, o preço de imóveis em São Paulo, estagnado, passará por uma recuperação nos próximos dois anos. Ou seja, será mais difícil comprar em 2020 do que é hoje.

"Quando as vendas dão uma arrancada, o preço dos aluguéis sobe também, então a pessoa pode ficar sem saída", afirma.

Já Caio Bianchi, vice-presidente do setor de análises do grupo ZAP Viva Real, afirma que, em muitos casos, comprar ou alugar dá na mesma financeiramente.

"A decisão das pessoas acaba sendo por aspectos qualitativos", diz.

Mesmo assim, ele reconhece que a procura por locação cresceu nos últimos três anos.

"Em 2015, havia duas pessoas dispostas a comprar para cada uma que queria alugar. Hoje, inverteu", afirma.

Empreendimentos no centro e zona norte

Vista do alto do Setin Downtown Genebra, empreendimento na Bela Vista LEIA MAIS

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QUAIS CUIDADOS TOMAR AO ALUGAR UM IMÓVEL

Pacote - lembre-se de que, além do custo do aluguel, há condomínio e IPTU. Certifique-se de que você pode arcar com todos os gastos

Negociação - se o condomínio for caro, peça ao proprietário um desconto no aluguel. Caso o imóvel fique vago, o dono terá de arcar com a taxa, e isso pode jogar a seu favor

Local - em grandes cidades como São Paulo, a mobilidade é importante. Pesquise imóveis que fiquem perto do trabalho e/ou com fácil acesso ao transporte

Vizinhança - quando você aluga um imóvel, aluga também a vizinhança. Vá ao local em diferentes horas, pergunte aos moradores o que lhes incomoda, verifique se a região tem uma boa infraestrutura, se é segura etc.

Conservação - inspecione o imóvel para verificar se as instalações estão em ordem ou se há vazamentos ou problemas estruturais

Profissional - procure uma imobiliária. Essas empresas têm a responsabilidade civil de proporcionar locação segura; caso aconteça algum imprevisto, o inquilino tem a quem recorrer

Fontes: Secovi, Quinto Andar e Zap VivaReal

R$ 36,45

foi o preço médio anunciado do metro quadrado de imóveis para alugar na cidade de São Paulo em março

3,64%

foi a alta acumulada no preço dos alugueis entre março de 2017 e de 2018 em SP, segundo o índice FipeZap

26.ago.2019 às 12h00

Nova empresa do setor imobiliário quer substituir corretor por relação direta com proprietário

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Luciano Amado, fundador da startup Hubbers, do mercado imobiliário (divulgação)

Filipe Oliveira

Uma nova startup do setor imobiliário chegou ao mercado com o discurso de que quer assumir as atividades realizadas pelos corretores.

Criada pelo executivo Luciano Amado, com 18 anos de trabalho nessa área, a Hubbers propõe trocar a comissão paga aos profissionais por uma mensalidade paga a ela pelos clientes que anunciam seus imóveis para venda.

O preço varia de R$ 128 e R$ 198 por mês. Se a venda acontecer em até 90 dias, o cliente paga seis mensalidades.

A startup faz imagens do imóvel cadastrado para que interessados possam conhecê-lo virtualmente em vídeos 3D. Também estimula a interação direta entre proprietário e comprador e a assinatura da proposta de venda online.

A empresa busca dar sugestões de preços para os imóveis usando ferramenta de inteligência artificial que analisa propostas anunciadas na internet. “Queremos dar autonomia ao cliente.”

Amado diz que, de sua experiência como dono de imobiliária, ficou a percepção de que, na maioria das vezes, a relação entre clientes e corretores é ruim. Por isso, as pessoas não veriam valor em pagar 6% do valor das vendas para eles.

A proposta da empresa lembra a do Quinto Andar, startup que já recebeu mais de R$ 250 milhões em investimento.

O empresário diz que, mesmo havendo outra empresa no setor muito bem capitalizada, há espaço para a Hubbers pelo fato de elas trabalharem em segmentos diferentes —O Quinto Andar é especializado em aluguel.

Além disso, o Quinto Andar trabalha com rede de corretores parceiros para trazer imóveis e cobra comissão após o aluguel. O mais próximo que a Hubbers fará disso será parceria com licenciados, pessoas que trazem imóveis pela plataforma e ficam com 30% da mensalidade paga pelos anunciantes.

Com operação lançada neste semestre, a Hubbers tem cerca de 200 imóveis cadastrados.

A startup começou com investimento próprio do sócio. Mais tarde, Amado captou R$ 800 mil de investidores para expandir seu negócio. Ele busca mais recursos para aplicar na divulgação de seu serviço.

Este apartamento localizado na Av Alberto Bins, 456 – 8º andar, próximo ao Hotel Plaza São Rafael e a Igreja São José - em Porto Alegre, está a venda. por R$350.000. Composto de 2 dormitórios, 2 banheiros, sendo 1 suite, sala, copa, cozinha, dependência de empregada, sacada e área de serviço e possuí 84 m2 de área privativa. O condomínio está R$600, são apenas 4 apartamentos por andar e o IPTU é isento. 

Menos virtual, mais real

Um novo ano se inicia e com ele novas esperanças, projetos e resoluções. A mudança de ano nos traz desejos de que certas coisas mudem, transforme-se ou finalizem. Se fosse para desejar algo, neste ano, pediria menos virtualidade e mais realidade.

​​A cada ano, afastamo-nos mais e mais de nossas relações interpessoais no plano real. Novos amigos são conquistados, negócios realizados e visitas são feitas, contudo em boa parte, acontecem no mundo virtual.

Nos arriscamos cada vez menos. Lidamos com relacionamentos, fechados dentro de uma redoma segura, dispostos a conhecer superficialmente e só o que o outro nos apresenta. Na primeira divergência somos tomados por um sentimento de repulsa de quem cometeu um crime contra o nosso protegido status e, com a facilidade de um click, expulsamos o outro temporariamente ou para sempre. Muitas vezes por termos interpretado mal... era uma sátira e entendemos como uma opinião sincera. O problema estava na falta do contato visual, da leitura das expressões faciais e da interação em tempo real.

Regredimos em nossos relacionamentos. Antes, se precisávamos falar sobre algo, dirigíamos até o outro e se expunha nossos sentimentos e pensamentos.

Escutávamos as opiniões contrárias, os argumentos e interagíamos para minimizarmos as dúvidas. Desta maneira, construíamos inter-relacionamentos fortes baseado nas afinidades e respeitando-se as divergências. Se a distância não permitia em determinado momento, escrevíamos cartas e telefonávamos. Hoje, mandamos textos por e-mail (caso for relativamente mais longo ou existe a necessidade documental) escrevemos sentenças, enviamos “emojis”, gravamos áudios, postamos fotos e, talvez lembremos que seria mais rápido e mais produtivo se tivéssemos feito através de uma ligação telefônica.

Perdemos vários tipos de percepções importantes para o conhecimento um do outro. Vivemos na superficialidade dos sentimentos e ainda, adequamos nossa personalidade de acordo com o grupo em que hora nos relacionamos. A real personalidade está sendo transformada por multiversos intelectuais que não representam o nosso ser natural. Mudamos nossa personalidade para sermos aceitos em vários grupos distintos. A cada acesso a um grupo específico, readequamos nossa personalidade e nos comportando de acordo com aquele grupo para a perfeita sintonia. Em caso de divergências, o botão de excluir está ali, pronto para apagar a existência como um simples disparo de um míssil balístico.

Outro perigo a nossa existência legítima é o fato de que, quando estamos neste universo virtual, não possuímos limites. Quem tem filhos aficionados em jogos, sabem bem sobre o que estou falando. Para se ter uma ideia, existem jogos onde você pode atuar como, policial, ladrão, assassino e até estuprador. Tudo de forma legal e impessoal, alimentando a agressividade dos nossos sentimentos mais perversos, os quais normalmente, são reprimidos e controlados por um sistema eficiente: o amor e compreensão para com o seu semelhante no contato diário. O velho e bom ditado “não faça aos outros o que não quer que façam a você” não se aplica a jogos como GTA, Postal 2 ou Manhunt. Este último, proibido em muitos países.

Tire este controle e veja o quão rapidamente muitos se transformam.

A artista Marina Abramovic sofreu com um experimento para gerar um novo ensaio fotográfico em 1974, na Itália. Durante seis horas ela propôs ficar imóvel, não mais como um ser humano, mas como um objeto e, dispôs ao público 72 objetos aos quais, poderiam interagir sem qualquer limite. No início, penduravam alguma coisa em suas roupas ou realizavam carícias. Num determinado momento, perdeu-se o controle. 

O público, com a certeza da impunidade devido a declaração de auto responsabilidade da artista, começaram a maltrata-la, colocando correntes, despindo-a e até cortando sua pele com uma gilete. Este trabalho artístico provou a rapidez com que a violência contra os outros se intensifica quando as circunstâncias são favoráveis para os seus praticantes. Ao final do tempo, ela caminhou, seminua entre o público que evitava olhar diretamente para ela e agiam naturalmente como se aquilo não houvesse ocorrido.

Alexander Bard, economista e estudioso sueco da atualidade colocou muito bem em sua proposta da evolução humana: entramos na era da internet e caminhamos para nos transformar em seres psicopatas. Afinal, devido a nossa virtualidade, estendemos nossos limites sociais, adquirimos múltiplas personalidades, buscando o entrosamento, a satisfação de nossos desejos ou até a felicidade em um universo virtual dinâmico, porém precário, inconsistente e muito perigoso!

Mauro Nadruz: Gestor em Estratégia da Segurança da Activeguard, analista e professor

Campo Grande se aproxima dos 2 mil prédios

terça-feira, 19 de novembro de 2019

Em “caminho sem volta” para o alto, Capital se aproxima dos mil prédios. Poder público e iniciativa privada projetam ocupação do Centro com construção de imóveis verticais

Em 1939, a melhor panorâmica de Campo Grande era do alto dos três pavimentos do Edifício José Abrão, cuja fachada Art déco em vermelho desgastado ainda resiste na esquina da Rua 14 de Julho com a Cândido Mariano, no Centro. Conhecido como Hotel Americano, a construção marcou o início do processo de verticalização da cidade.

Passados 80 anos, a Capital se aproxima da marca de mil prédios. Na visão de atores envolvidos com os segmentos de habitação e construção, o município percorre “caminho sem volta” para o alto.

Números fornecidos pela Semadur (Secretaria Municipal do Meio Ambiente e Gestão Urbana) apontam a emissão de 48 alvarás para edificação de imóveis verticais multi residenciais com mais de 100 unidades, de 2014 até 2019.

Já levantamento do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS (Universidade Federal de Mato Grosso do Sul) contabilizou, até 2015, 911 imóveis verticais com mais de três pavimentos em Campo Grande. Do total, 198 têm mais de 11 andares e 50 deles ultrapassam os 20 andares.

Em estudo de densidade, verticalidade e sustentabilidade da Capital, o Observatório relembra a revisão da lei de ordenamento do uso e ocupação do solo da cidade, que, em 1987, estimulou o crescimento para cima. Espaços próximos ao centro e em direção ao leste, na região do bairro Amambaí, foram eleitos como propícios para a construção de prédios.

A pesquisa indica que o polígono desenhado entre Avenida Afonso Pena, Rua Ceará, Avenida Mato Grosso e os limites do Córrego Prosa é o que comporta maior número de imóveis verticais, com 35 - todos com mais de seis pavimentos.

A verticalidade se consolidou nas décadas seguintes e foi estendida para novas regiões. A partir de 1996, com edição do Plano Diretor, os edifícios passam a fazer parte do “tecido urbano” de zonas mais centrais, conforme continua estudo do Observatório.

O novo Plano Diretor, instituído em dezembro de 2018, estimula o que o secretário municipal de Meio Ambiente e Gestão Urbana, Luís Eduardo Costa, chama de adensamento.

“Temos uma cidade muito grande, de 35 mil hectares, e isso tem um custo. Uma das diretrizes do Plano Diretor é aproveitar a infraestrutura que já existe - de drenagem, iluminação, esgotamento e mobilidade - para permitir a verticalização. Todas as cidades modernas hoje têm olhado para isso”, cita.

Conforme o titular da Semadur, bairros como Amambaí, Centro, Jardim dos Estados, Monte Líbano, Itanhangá e Vila Carvalho reúnem estes requisitos que possibilitam investimentos para a verticalização.

Somente este ano, a Planurb (Agência Municipal de Meio Ambiente e Planejamento Urbano) avalia cinco EIVs (Estudos de Impacto de Vizinhança) de projetos habitacionais multi residenciais. Este tipo de processo é exigido para aprovação de empreendimentos de grande porte, como são os imóveis verticais.

Construção

Para o presidente do Sinduscon/MS (Sindicato Intermunicipal da Indústria da Construção do Estado de Mato Grosso do Sul), Amarildo Miranda Melo, o segmento tem se recuperado de forma “lenta e gradual”, mas segue a tendência de verticalização da cidade.

“É um caminho sem volta. Qualquer pessoa que tenha o mínimo de raciocínio sabe que quanto mais espraiada, mais caro é o custo da cidade, ao contrário de uma cidade compacta”, acredita.

O representante do setor abre discussão sobre o acesso aos imóveis verticais, o que, para ele, depende da retomada da economia. “A verticalização, em qualquer país, atende todas as classes sociais. No Brasil não acontece porque a economia anda ruim. Se a economia está forte em todas as faixas, vai ter gente construindo em todas as faixas”.

A incorporadora HVM é uma das empresas que têm apostado no crescimento para o alto da Capital, com empreendimento de 35 andares na região central. O diretor executivo, Rodolfo Luiz Holsback, crê que o processo, principalmente no Centro, configura um “caminho mais racional”.

“Existem iniciativas de empresas em fazer condomínios mais afastados, que trazem conforto para a família, mas têm o acesso um pouco mais complicado. A cidade ainda é pouco verticalizada e tem espaço para crescer nesse sentido”, crê.

O empresário lista segurança, comunidade, conveniência e compartilhamento como fatores que levam pessoas a procurar por apartamentos em edifícios na região central. Por consequência, os mesmos motivos movem a incorporadora a investir no ramo.

Também entusiasta da verticalização da moradia no Centro, o presidente do Secovi-MS (Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul), Marcos Augusto Netto, pontua a mobilidade como mais uma vantagem. “Geralmente é onde as pessoas trabalham. Não vão precisar ficar se deslocando para um lado e para o outro”.

“O campo-grandense sempre gostou de casa, por isso a cidade é tão espraiada, mas resolver esse excesso de espraiamento é um processo lento. Os objetivos traçados no novo Plano Diretor devem ser atingidos nos próximos 20, 30 anos”, segue Netto.

Cautela

Em meio aos incentivos para ocupação do Centro via verticalização, a professora do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFMS, Maria Lucia Torrecilha, alerta para que os empreendimentos sejam feitos sem danos à cidade e seu patrimônio histórico.

“Existem áreas com infraestrutura adequada, mas não se pode subir aos céus de forma indiscriminada. No Centro você tem muitos prédios tombados. Você não pode ofuscar esses lugares. É preciso observar o tipo de solo, se o terreno está próximo dos córregos, observar o respeito à vizinhança. Edifícios muito altos podem não trazer benefícios ao sistema viário, provocar esgotamento do trânsito. Deve-se olhar com muito cuidado, observar o pedestre”, analisa.

Questionada sobre a viabilidade de aliar verticalização ao acesso à moradia e redução do deficit habitacional, Maria Lucia mostrou apoio à retomada da ocupação de edifícios abandonados como o Hotel Campo Grande, local que a prefeitura articula para transformar em moradia popular.

“Você só dá vitalidade se ocupar esses edifícios adequadamente. Só anima o Centro com pessoas. Sou totalmente a favor, desde que com projetos técnicos adequados. Construir mais, mesmo com prédios vazios, é um contrassenso”, ressalta.

Hoje, cerca de 40 mil pessoas estão na fila da Emha (Agência Municipal de Habitação).

Alexandre Marques

30/09/19 06:30 - Atualizado há 1 dia

Quórum assemblear para destituição do síndico

Uma das questões que mais suscita dúvida entre os leitores do Síndiconet e mesmo entre administradores, síndicos profissionais e advogados, é a correta aplicação do quórum para destituição do síndico em assembleia especificamente convocada para tal fim.

Como regra geral o Artigo 1.349 do Código Civil, determina: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Surge da leitura do texto legal a primeira dúvida: “...pelo voto da maioria absoluta de seus membros...”, o que é maioria absoluta? Essa maioria é da totalidade dos condôminos do empreendimento imobiliário? Ou apenas dos presentes na assembleia?

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça em acórdão paradigma da lavra do e. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (RECURSO ESPECIAL Nº 1.266.016 - DF (2011/0165343-2), o quórum em questão medir-se-á pelos presentes em assembleia, a conclusão de faz com escólio na doutrina e na analogia da interpretação dos demais artigos do Capítulo VII do Código Civil. Reproduz-se parte do julgado:

“Nesse sentido o entendimento do e. Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo Francisco Eduardo Loureiro (in Código Civil Comentado, doutrina e jurisprudência, Cord. Ministro César Peluso, 5. ed., Barueri: Manole, 2011, p. 1.409), para quem "a maioria absoluta é dos presentes à assembleia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar, salvo se a convenção dispuser contagem por critério diverso".

J. Nascimento Franco (in Condomínio, 5. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 69), do mesmo modo, afirma que "o quórum para a destituição, segundo o art. 1.349, é a maioria dos membros da assembleia e não da massa condominial" . Por outro lado, também em uma interpretação teleológica da norma, a aprovação da destituição pela maioria dos presentes na assembleia melhor se justificaria.

Com efeito, a Assembleia Geral é o órgão máximo do condomínio, pois é através dela que se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos. Daí a necessidade, portanto, de serem prestigiadas as deliberações tomadas pela maioria dos presentes na assembleia, sobretudo considerando o inexpressivo comparecimento de condôminos nas reuniões assembleares que a prática revela.

Nesse sentido, pertinentes as considerações feitas pelo pelo e. Desembargador Teófilo Caetano no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 20100020065604, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que, interpretando o artigo 1.349, entedeu que "[...] as deliberações serão tomadas pela maioria dos condôminos que efetivamente participam dos negócios sociais, vez que não se afigura razoável a consideração, para fins de aferição da maioria, os condôminos que optam por manterem-se alheios à condução da entidade condominial.

Ademais, verifica-se que, com o advento do Código Civil de 2002, a destituição do síndico passou a ser necessariamente motivada...” 

Portanto tome-se como quórum adequado o da maioria dos presentes na assembleia, ou seja, 50%+1 dos condôminos ou assemelhados nos termos da lei habilitados e aptos ao voto.

O Tribunal de Justiça de São Paulo em consonância com a corte Superior assim julgou caso análogo:

4012300-21.2013.8.26.0405    

Relator(a): Kenarik Boujikian

Comarca: Osasco

Órgão julgador: 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado

Data do julgamento: 29/05/2015

Data de publicação: 01/06/2015

Ementa: Apelação. Condomínio. Destituição de síndico. 1. O quórum para a destituição do síndico de condomínio, segundo o art. 1.349 do Código Civil, é a maioria dos membros presentes na assembléia, e não dos condôminos existentes. 2. Omissis. Recurso do Condomínio provido. Recurso de José Renato Martins Gonçalves não provido.  Visualizar Ementa Completa

Por fim, chama-se a atenção para a regra geral do Artigo 1.353 do mesmo diploma legal que determina: “Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.” Como se vê, quando houver a necessidade da aplicação de um quórum diverso daquele da maioria dos presentes na assembleia, a lei, expressamente fara menção a ele, a exemplo do que se têm nos artigos: 1.333, §2º,1.336, 1.337, §, 1.341, I e II, 1.342, 1.343, 1.351, 1.352, 1.355 (para convocação da assembleia pelos condôminos).   

Superada a questão, outra dúvida recorrente é: E se a convenção do Condomínio expressamente trouxer o quórum de 2/3 (dois terços) do voto dos condôminos presentes a assembleia, a exemplo do regulado no §5º do Art. 22 da Lei Especial nº 4.591/64? Qual dos quóruns deve prevalecer? O previsto no artigo de lei do Código Civil ou o da Lei Especial, respeitado o instituto do ato jurídico perfeito (inciso XXXVI do Art. 5º da Constituição Federal e §1º do Art. 6º da Lei de Introdução ao estudo das normas do Direito Brasileiro)?

Salvo raríssimos entendimentos jurisprudenciais (mais antigos, ainda que sob a égide do ordenamento civil em vigor), deve prevalecer o quórum previsto na convenção do condomínio se sua redação for anterior ao Código Civil que entrou em vigor em Janeiro de 2003. Nesse sentido duas ementas de jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

1003917-84.2017.8.26.0011    

Classe/Assunto: Apelação Cível / Administração

Relator(a): Campos Petroni

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 13/11/2018

Data de publicação: 14/11/2018

Ementa: em Condomínio edilício. Ação declaratória de nulidade de assembleia geral extraordinária. Quórum especial para desconstituição de síndico que não teria sido atendido. R. sentença de procedência, com apelo só da requerida. Quórum previsto na Convenção condominial (2/3 do total das unidades) que diverge do previsto no art. 1.349, do Cód. Civil (maioria absoluta dos presentes). Prevalência do estipulado na convenção, editada antes da vigência do Cód. Civil. Desatendimento das regras previstas pelo próprio Condomínio que eivaram o ato de nulidade. Intelecção do art. 252, do Regimento Interno deste Tribunal. Decisum mantido na íntegra. Nega-se provimento ao apelo da ré. 

E mais:

Apelação. Ação Declaratória de Nulidade de Assembleia Condominial. Condomínio Edilício - Assembleia Geral Extraordinária convocada com a finalidade de destituição do síndico - Alegação de insuficiência de quórum e cerceamento de defesa - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Convenção de Condomínio anterior ao Código Civil de 2002 estabelecendo quórum de 2/3 - Prevalência da Convenção sobre o Código Civil - Quórum insuficiente - Sentença reformada. Apelo provido. (TJSP; Apelação 1006327-13.2015.8.26.0100; Relatora: Maria Cristina de Almeida Bacarim; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2018; Data de Registro: 28/06/2018).

Assim, resumidamente: a. o quórum para a destituição do síndico em assembleia, como regra geral é o da maioria absoluta dos presentes hábeis ao voto, ou seja, 50%+1 dos condôminos na reunião assemblear; b. quando a convenção do condomínio for anterior ao código civil atual e trouxer previsibilidade expressa de quórum diverso, prevalecerá esse quórum, geralmente referenciado como 2/3 dos presentes na mesma reunião, regra da lei especial 4.591/64.

O ideal, como todos sabemos é evitar ao máximo a destituição do síndico que, se ocorrer deverá sempre ser motivada e é, em última análise o ato mais gravoso que pode ocorrer na seara administrativa e operacional do condomínio, por vezes com graves consequências.

02 DE NOVEMBRO DE 2019

TENDÊNCIA "COLIVING"

República com grife na Capital

Moradias coletivas atraem pessoas e o mercado imobiliário, que aposta em residências planejadas para a vida em comunidade.

Numa sociedade em que o direito à propriedade está previsto na Constituição, e mais de 70% das residências fixas, segundo o IBGE, são em imóveis próprios, moradias coletivas são frequentemente vistas como alternativa para quem está em dificuldades financeiras ou busca um lar temporário. Nos últimos anos, esse tipo de lugar tornou-se popular também entre quem tem mais recursos financeiros, mas, por conveniência ou filosofia de vida, prefere viver na companhia de outras pessoas.

O chamado coliving, termo em inglês que se refere a residências coletivas - como os já muito difundidos albergues e repúblicas estudantis -, atrai o mercado imobiliário, que aposta em casas ou prédios planejados para a vida em comunidade. Nos colivings "gourmetizados", o espaço individual é pequeno, mas a infraestrutura inclui facilidades como academia, piscina, cinema e escritório.

Como permite a construção de várias unidades no espaço, o modelo chama cada vez mais a atenção dos investidores. Os prédios voltados para o coletivo, em geral, têm apartamentos com 30 metros quadrados ou menos, e foco nas áreas de convivência e uso comum, como lavanderia, cozinha coletiva e sala de estar. Já nas casas e apartamentos compartilhados, a área privativa é restrita a um dormitório, com ou sem banheiro, os demais ambientes são comunitários.

O princípio é mais ou menos o mesmo de uma república, com diferenças consideráveis. Nos novos empreendimentos, os serviços são centralizados em um administrador único, responsável por pagar as contas e garantir a manutenção das áreas de uso coletivo - um valor mensal costuma incluir quase todas as contas, do wi-fi à faxina. Também diferentemente das repúblicas, os colivings destinam-se a um público mais amplo do que apenas estudantes universitários - há, inclusive, empreendimentos voltados à terceira idade.

- Tem desde modelos radicais, com quarto dividido, até outros em que se compartilham só algumas áreas de um prédio. A sociedade atual vem pedindo por formatos alternativos de moradia, e a socialização e a otimização dos espaços fazem cada vez mais sentido - diz Alexandre Lafer Frankel, vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Ainda não há levantamento específico sobre esse tipo de moradia no Brasil. O Secovi estima que boa parte das 7,5 mil unidades de imóveis para solteiros, construídas nos últimos 12 meses em São Paulo, onde o conceito está mais difundido, agregue características de coliving. Em Porto Alegre, os primeiros empreendimentos assim autodenominados começaram a surgir há cerca de dois anos.

Economia

Se, para quem constrói, o modelo mostrou-se atrativo em razão do potencial lucrativo, a opção de viver em casas compartilhadas dá- se por múltiplos fatores. Um dos principais é o custo-benefício. Por um valor único, que, em Porto Alegre, pode ficar entre R$ 700 e R$ 2 mil mensais, é possível morar em bairros centrais como Bom Fim, Floresta e Moinhos de Vento, com quase todas as despesas incluídas.

Outro atrativo está relacionado à busca por estilo de vida mais sustentável. Como partes da infraestrutura e dos equipamentos são utilizados por várias pessoas, esse tipo de moradia é visto como forma de otimizar recursos, atitude cada vez mais necessária à preservação ambiental.

Mas o ponto mais destacado pelos entusiastas dos colivings não tem viés pragmático. Idealizadores e pesquisadores dizem que a possibilidade de aproximar-se de outras pessoas por meio da convivência, mais intensa que nos modelos convencionais de habitação, favorece o desenvolvimento pessoal de quem abraça a experiência.

- A dimensão colaborativa é uma das mais desejadas, por conta da solidão epidêmica que vivemos, e também a mais desafiadora, porque as pessoas têm muito medo umas das outras. É o vetor mais bonito e fascinante - diz a arquiteta e urbanista Lilian Avivia Lubochinski, que atua como consultora para grupos que pretendem viver de forma colaborativa.

A profissional paulista destaca que há diferença entre dividir e colaborar. Enquanto o compartilhamento implica em cessão - seja do espaço ou de equipamentos -, a colaboração refere-se à soma, à construção de algo enquanto comunidade. Sob essa perspectiva, nem todos as moradias coletivas são necessariamente ambientes colaborativos.

Se nas casas partilhadas a convivência é mais evidente - e inevitável -, nos prédios, administradores costumam propor atividades para aproximar moradores, como eventos gastronômicos ou "reuniões de condomínio" descontraídas, com pizza ou churrasco. Alguns locais têm hortas comunitárias, e outros, atividades em grupo, como aulas de ioga ou idiomas, por vezes ministradas pelos próprios moradores.

Na Capital, dois empreendimentos que adotaram o conceito apresentam propostas diferentes: enquanto o Pueblo 595, inaugurado em 2018, é um prédio com apartamentos, a Oka Coliving, aberto em 2017, conta com quatro imóveis e aluga quartos. Recentemente, a Oka reformou o Cine Teatro Presidente, na Avenida Benjamin Constant, onde deve funcionar em modelo semelhante ao do Pueblo.

BRUNA VARGAS